INMOBILIARIA COLONIAL ha tenido el mérito de ser la única empresa patrimonialista española que ha sobrevivido cotizando en Bolsa a la crisis que durante 10 años viene atravesando su sector (2007/2017). No exenta de problemas, mediante desinversiones de activos, daciones en pago por deuda de suelos, aparcamiento en una sociedad de los activos no realizables, aplazamientos en los vencimientos de deuda y refinanciación de los mismos, la calidad de los activos de su cartera, le ha permitido continuar con su actividad, centrándose en el alquiler de oficinas en Madrid, Barcelona y Paris.

Al mismo tiempo, ha ido realizando inversiones necesarias en los activos para mantener la calidad exigible al nivel de alquiler cobrado y por otro lado, ha ido rotando su cartera de inmuebles, según surgían oportunidades en el Mercado. Su cartera está situada en los mejores emplazamientos de las 3 ciudades donde trabaja, teniendo una ocupación de los mismos por encima del 90%.

En el sector goza de un prestigio enorme debido a su tamaño, servicio y calidad del producto. Sin duda parte de este prestigio fue ganado en el pasado por la presencia del GRUPO CAIXA en su accionariado. Esta Caja se ha visto forzada a una política de desinversiones, para cubrir sus pérdidas en el negocio inmobiliario de promotores y minoritario, que ha implicado su salida gradual del accionariado. Sin embargo, tanto en el Consejo como en la dirección de la Compañía siguen permaneciendo el equipo gestor anterior, ya que goza de la confianza de los accionistas actuales.

El accionariado actual se encuentra muy diversificado, dominado por fondos de inversión, cuyo objetivo es obtener rentabilidad para sus participes y su inversión en INMOBILIARIA COLONIAL forma parte de una estrategia diversificada de presencia en el mercado de oficinas en España y Francia.

El GRUPO VILLAR MIR, llamado a tener una presencia importante con su gestión, se ha visto obligado a ir vendiendo su participación, debido al apalancamiento en la compra de las acciones y a las necesidades de liquidez para cubrir pago inmediatos.

La compañía es propietaria de 61 propiedades terciarias, con una media de 14.200 m2 por edificio, que es un buen dato, porque permite un mejor mantenimiento y puede abarcar las necesidades de cualquier compañía que necesite unas nuevas oficinas.

La capitalización actual de la compañía es de 2,565 millones de euros, que unido a su endeudamiento, viene a representar un descuento 20%, sobre la tasación realizada. Esto está en línea con el sector. Añadir que parece singularmente alto el valor de tasación, que en valor unitario por m2 es de 8.958 euros. Se nos antoja un precio excesivo, ya que la construcción de un edificio de oficinas de las mismas características, descontado el precio del suelo, en ningún caso excede de los 1,500 euros/m2. Estos precios perjudican esencialmente la posibilidad de venta de los inmuebles a terceros.

Recientemente la compañía ha realizado, siguiendo los acuerdos amplios aprobados en Junta de accionistas, una ampliación de capital sin derecho de suscripción mediante una colocación acelerada, por un importe de 253 millones. El destino de la misma es tener liquidez para poder comprar nuevos inmuebles en el mercado que se estima saldrán a la venta.

Está ampliación perjudica a los socios ya existentes, especialmente a los inversores pequeños, porque se supone que fondos de inversión y miembros del Consejo de Administración, tenían conocimiento de ello y dieron su consentimiento. Cuando se acuerde el reparto de dividendos, implicará el mismo importe entre más accionistas, no habiendo tenido el minoritario derecho a suscribir acciones nuevas o vender sus derechos.

El importe de la ampliación ha sido de 273 millones de euros, que equivale al 11% de la capitalización bursátil actual y se ha realizado por el valor que cotizaba la compañía.

INMOBILIARIA COLONIAL, siguiendo criterios contables, tasa todos los años sus inmuebles, y en la cuenta de pérdidas y ganancias, contabiliza como ingreso, la revalorización no materializada de sus activos. Al hacer esto, está pagando impuestos sobre revalorizaciones no cobradas, lo que le merma liquidez, sin aportar beneficio real.
Este año la revalorización de los activos ha sido de 560 millones de Euros y el año pasado de 720. Creemos que la ampliación de capital está destinada a reforzar la tesorería de la Compañía, para tal vez, pagar un dividendo, que sus socios le piden y el mercado sabría valorar adecuadamente. El año pasado ya lo hizo por un importe de 47,8 millones de Euros.

Indudablemente si surgen oportunidades de inversión, la compañía tiene vías para acometerla, sin necesidad del dinero captado. Posee recorrido de endeudamiento en los activos que ya forman parte de su cartera, puede financiarse hipotecando el edificio adquirido y por último puede vender otro activo siempre y cuando el adquirido le aporte más valor.

Tal vez, por todas estas causas es por lo que recientemente COLONIAL ha adquirido cerca del 15% de la SOCIMI AXIARE. Se abren varias posibilidades. Para neutralizar el pago de los impuestos, convertir COLONIAL en una SOCIMI, ya que cumple todos sus requisitos. Su actividad principal es el alquiler de oficinas e incluso su participación en AXIARE es permitida dentro de las inversiones que puede realizar una SOCIMI.

Otra puede ser la adquisición de la propia AXIARE. Pero resulta complicado. Aunque tiene buenos activos, estos están comprados a precios muy altos u por otro lado está el equipo gestor que tiene contratos blindados y honorarios de gestión muy altos y también habría que entenderse con los accionistas de AXIARE, que pretenderán salir con plusvalías. Quizá una forma más sencilla, sea una fusión, o pago parte en efectivo, parte en acciones. También un posicionamiento a largo plazo, si financieramente es posible, aumentando la participación, sin prisas, hasta el máximo permitido.

El riesgo de todo ello, es que la Administración cambie la tributación de las SOCIMIS, tal y como se rumorea que va a suceder con las SICAVS, eliminando las ventajas de las que gozan.

Lo positivo de esta situación, es que el sector parece estar moviéndose, fundamentalmente gracias al dinero de los fondos. Lo negativo son los precios desorbitados.